Wcześniejsza spłata kredytu – wszystko co potrzebujesz wiedzieć na temat nadpłat, optymalizacji kosztów odsetkowych i nie tylko...

Dlaczego banki stosują opłaty od wcześniejszej nadpłaty/spłaty kredytu?

Banki to instytucje najczęściej prywatne, które nastawione są przede wszystkim na zysk. Średni okres trwania kredytu w banku to 8-12 lat, ponieważ w tym czasie klienci albo całkowicie spłacają swój kredyt poprzez właśnie systematyczne nadpłaty albo przenoszą kredyt do innego banku (refinansują). Często mają miejsce oba w/w scenariusze. Banki, chcąc zniechęcić klientów do takich operacji stosują dozwolone ustawowo prowizje, chcąc zrekompensować sobie część strat, które poniosą poprzez utratę pierwotnie prognozowanych odsetek.

Czym jest wcześniejsza spłata kredytu?

Jest to świadome przekazanie większej kwoty ponad wymaganą ratę wskazaną w harmonogramie twojego kredytu hipotecznego. Jej celem jest głównie zmniejszenie kosztów odsetkowych, ale nie tylko o czym dowiesz się z dalszej części artykułu. Z zasady całość z przewidzianej do nadpłaty kwoty powinna pójść na spłatę kapitału. Jednak nie zawsze tak się dzieje, klienci często zapominają o bardzo ważnych parametrach, które w ich umowach regulują zasady i koszty dokonywania wcześniejszej spłaty kredytu.

Przed dokonaniem nadpłaty warto zwrócić uwagę na te podstawowe parametry:

– Okres, w jakim występuje opłata za wcześniejszą spłatę kredytu (znajdziesz w swojej umowie kredytowej).

– Wysokość ewentualnej opłaty (prowizji) naliczanej od kwoty, którą chcesz nadpłacić kredyt.

– Ile wynosi koszt aneksu przy chęci skrócenia okresu kredytowania wskutek nadpłaty.

Warto tutaj wspomnieć, że klient, dokonując nadpłaty kredytu hipotecznego staje przed wyborem skutku, jaki nadpłata ma mu przynieść:

Zmniejszenie wysokości raty LUB Skrócenie okresu kredytowania

– Zmniejszenie wysokości raty następuje wskutek pozostania przy bieżącym (zapisanym w umowie) okresie kredytowania. Rata ulega zmniejszeniu z uwagi na mniejszy kapitał kredytu pozostały do spłaty po nadpłacie.

– Skrócenie okresu kredytowania to z kolei wyliczenie przez bank na podstawie deklarowanej kwoty nadpłaty czasu, o jaki można skrócić pierwotny okres kredytowania, utrzymując ratę na stałym poziomie sprzed nadpłaty.

Który sposób przyniesie większe oszczędności ?

Sprawdźmy to na przykładzie kredytu o zmiennym oprocentowaniu w nominalnej wysokości 7,7% na 30 lat w wysokości 500 000 zł i ratach równych z nadpłatą 50 000 zł. Scenariusz zakłada nadpłatę w 37 mcu spłaty kredytu, kiedy banki ustawowo nie mają już prawa pobierać prowizji od nadpłaty kredytu. Jak widać, na przedstawionych harmonogramach poniżej scenariusz skrócenia okresu kredytowania generuje większą oszczędność aż o 180 460 zł, skracając okres kredytowania do 23 lat i. 1 mc tj. 277 mcy.

Harmonogram spłat rat równych z nadpłatą - obniżona rata 

Rok / Miesiąc	Pełna rata	Rata odsetkowa	Rata kapitałowa	Spłacony kapitał	Kapitał do spłaty
Suma:	1 164 665 PLN	714 665 PLN	450 000 PLN	0 PLN	500 000 PLN
OPROC. ZMIENNE 7.7 %
1 / 1	3 565 PLN	3 208 PLN	356 PLN	356 PLN	499 644 PLN
1 / 2	3 565 PLN	3 206 PLN	359 PLN	715 PLN	499 285 PLN
1 / 3	3 565 PLN	3 204 PLN	361 PLN	1 076 PLN	498 924 PLN
1 / 4	3 565 PLN	3 201 PLN	363 PLN	1 440 PLN	498 560 PLN
1 / 5	3 565 PLN	3 199 PLN	366 PLN	1 805 PLN	498 195 PLN
1 / 6	3 565 PLN	3 197 PLN	368 PLN	2 173 PLN	497 827 PLN
1 / 7	3 565 PLN	3 194 PLN	370 PLN	2 544 PLN	497 456 PLN
1 / 8	3 565 PLN	3 192 PLN	373 PLN	2 917 PLN	497 083 PLN
1 / 9	3 565 PLN	3 190 PLN	375 PLN	3 292 PLN	496 708 PLN
1 / 10	3 565 PLN	3 187 PLN	378 PLN	3 669 PLN	496 331 PLN
1 / 11	3 565 PLN	3 185 PLN	380 PLN	4 049 PLN	495 951 PLN
1 / 12	3 565 PLN	3 182 PLN	382 PLN	4 432 PLN	495 568 PLN
...
3 / 36	3 565 PLN	3 119 PLN	446 PLN	14 384 PLN	485 616 PLN
4 / 37	3 565 PLN	3 116 PLN	449 PLN	14 833 PLN+ 50 000 PLN	485 167 PLN- 50 000 PLN
4 / 38	3 197 PLN	2 792 PLN	405 PLN	65 238 PLN	434 762 PLN
...
30 / 359	3 197 PLN	41 PLN	3 157 PLN	496 823 PLN	3 177 PLN
30 / 360	3 197 PLN	20 PLN	3 177 PLN	500 000 PLN	0 PLN
Rok / Miesiąc	Pełna rata	Rata odsetkowa	Rata kapitałowa	Spłacony kapitał	Kapitał do spłaty
Suma:	1 164 665 PLN	714 665 PLN	450 000 PLN	500 000 PLN	0 PLN

Harmonogram spłat rat równych z nadpłatą - skrócony okres

Rok / Miesiąc	Pełna rata	Rata odsetkowa	Rata kapitałowa	Spłacony kapitał	Kapitał do spłaty
Suma:	984 205 PLN	534 205 PLN	450 000 PLN	0 PLN	500 000 PLN
OPROC. ZMIENNE 7.7 %
1 / 1	3 565 PLN	3 208 PLN	356 PLN	356 PLN	499 644 PLN
1 / 2	3 565 PLN	3 206 PLN	359 PLN	715 PLN	499 285 PLN
1 / 3	3 565 PLN	3 204 PLN	361 PLN	1 076 PLN	498 924 PLN
1 / 4	3 565 PLN	3 201 PLN	363 PLN	1 440 PLN	498 560 PLN
1 / 5	3 565 PLN	3 199 PLN	366 PLN	1 805 PLN	498 195 PLN
1 / 6	3 565 PLN	3 197 PLN	368 PLN	2 173 PLN	497 827 PLN
1 / 7	3 565 PLN	3 194 PLN	370 PLN	2 544 PLN	497 456 PLN
1 / 8	3 565 PLN	3 192 PLN	373 PLN	2 917 PLN	497 083 PLN
1 / 9	3 565 PLN	3 190 PLN	375 PLN	3 292 PLN	496 708 PLN
1 / 10	3 565 PLN	3 187 PLN	378 PLN	3 669 PLN	496 331 PLN
1 / 11	3 565 PLN	3 185 PLN	380 PLN	4 049 PLN	495 951 PLN
1 / 12	3 565 PLN	3 182 PLN	382 PLN	4 432 PLN	495 568 PLN
...
3 / 36	3 565 PLN	3 119 PLN	446 PLN	14 384 PLN	485 616 PLN
4 / 37	3 565 PLN	3 116 PLN	449 PLN	14 833 PLN+ 50 000 PLN	485 167 PLN- 50 000 PLN
4 / 38	3 565 PLN	2 792 PLN	772 PLN	65 606 PLN	434 394 PLN
...
23 / 276	3 565 PLN	25 PLN	3 540 PLN	499 682 PLN	318 PLN
24 / 277	320 PLN	2 PLN	318 PLN	500 000 PLN	0 PLN
Rok / Miesiąc	Pełna rata	Rata odsetkowa	Rata kapitałowa	Spłacony kapitał	Kapitał do spłaty
Suma:	984 205 PLN	534 205 PLN	450 000 PLN	500 000 PLN	0 PLN

Bardzo ważny jest moment, w którym dokonujemy wcześniejszej spłaty kredytu.

Najbezpieczniej jest to zrobić w dzień pobrania wymaganej standardowo harmonogramem raty. Dla przykładu, jeśli bank pobiera naszą ratę 10 –go każdego miesiąca to nadpłaty powinniśmy dokonać właśnie w tym dniu tj. przed pierwszym dniem nowego okresu naliczania comiesięcznych odsetek. W takim przypadku cała kwota przeznaczona na nadpłatę powinna pójść na spłatę tylko kapitału. Jeśli jednak nadpłatę zdecydowalibyśmy się wykonać np. 15 –go dnia miesiąca bank w pierwszej kolejności z kwoty przeznaczonej na nadpłatę potrąci wartość odsetek bieżących naliczonych przez te 5 dni nowego okresu rozliczeniowego. Wyjątkiem od tej reguły jest bank ING, w którym dzień nadpłaty nie ma znaczenia, bo proceduralnie środki na nadpłatę zawsze zostaną zaksięgowane na poczet tylko i wyłącznie kapitału spłacanego kredytu.

Większość banków pozwala dzisiaj nadpłacić kredyt przy pomocy bankowości elektronicznej za pomocą intuicyjnego panelu. Niektóre banki jednak w przypadku chęci skrócenia okresu kredytowania i wymogu podpisania aneksu zaproszą klienta do oddziału celem złożenia podpisów.

Ważne, aby dobrze zrozumieć różnicę pomiędzy częściową spłatą kredytu, a przedterminową spłatą całego kredytu. Dla przykładu mBank w swojej umowie rozróżnia przy oprocentowaniu zmiennym brak prowizji za częściową nadpłatę przez 3 lata tj. taką wskutek, której nie spłacimy kredytu w całości (opłata wynosi 0 zł) oraz całkowitą spłatę, przy której bank pobiera 2% od kwoty, którą spłacamy swój kredyt do 0 w ciągu 3 lat od jego zaciągnięcia.

Ważne regulacje ustawowe dotyczące nadpłat kredytu i kosztów z tym związanych.

Kwestia nadpłacania kredytu została uregulowana w ustawie dot. kredytu hipotecznego z 2017 r. Rozróżnia ona czas i koszty stosowania ewentualnej prowizji od nadpłaty ze względu na rodzaj oprocentowania kredytu.

Zmienne oprocentowanie: Banki mogą pobierać prowizję w wysokości do 3% przez okres pierwszych 3 lat trwania kredytu hipotecznego. W praktyce rynek jest podzielony na banki, które stosują taką opłatę, ale też takie, które zliberalizowały swoją politykę i taki koszt u nich nie występuje.

Stałe oprocentowanie: Co do zasady banki mają ustawową możliwość pobierania prowizji od wcześniejszej spłaty (jej wysokość nie została określona ustawą) przez cały okres stałego oprocentowania tj. obecnie najczęściej przez 5 lub max. 10 lat w zależności od oferty okresowo stałego oprocentowania. W praktyce obecnie nie ma komercyjnego banku, który by tę opłatę stosował. Wcześniejsza spłata jest w tych bankach bezpłatna i jest to swoista przewaga tego sposobu oprocentowania nad alternatywnym zmiennym.

Przy nadpłacaniu kredytu można obrać dwie najbardziej popularne ścieżki.

Systematyczne nadpłacanie mniejszymi kwotami (np. co miesiąc), dzięki czemu, zwłaszcza przy ratach równych od samego początku zaczynamy oszczędzać na odsetkach, które stanowią na początku spłaty większość naszej miesięcznej raty. Dodatkowo ta forma nadpłacania ma dla kredytobiorcy natychmiastowy efekt psychologiczny spadku raty lub skrócenia okresu kredytowania. Dużo klientów rezygnuje z tego scenariusza w ciągu pierwszych 3 lat i przy prowizji pobieranej przez niektóre banki w tym czasie obawiają się kosztów nadpłat. Często jednak okazuje się, że oszczędność wypracowana na zaoszczędzonych odsetkach wskutek dokonanej nadpłaty szybko się zwraca w odniesieniu do zapłaconej prowizji od nadpłaty.

Sporadyczne nadpłaty poprzez akumulacje większego kapitału na nadpłatę. Korzystają z niego klienci najczęściej obawiający się prowizji od nadpłat przez pierwsze 3 lata kredytu. Jest też grupa klientów, która spodziewa się napływu większego kapitału z inwestycji, sprzedaży majątku (np. nieruchomości), spadku, darowizny.

Osobiście jestem zwolennikiem jak najszybszego nadpłacania kredytu nawet niewielkimi kwotami, które zbudują w kredytobiorcy nawyk oszczędzania odsetek i spowodują większą atencję na sprawy związane z kredytem. W Przypadku obaw o opłacalność nadpłat z prowizją wcześniejszej spłaty zawsze warto zwrócić się do swojego eksperta hipotecznego o pomoc w przeliczeniu tej operacji.

Zwrot części poniesionych kosztów tzw. około kredytowych (Prowizja, Ubezpieczenia).

Niewielu klientów ma świadomość, że nadpłata kredytu to nie tylko oszczędność na odsetkach.

Na podstawie wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11 września 2019 roku klienci mają prawo ubiegać się o proporcjonalny zwrot części zapłaconej prowizji „na start” przy przedterminowej spłacie całkowitej swojego kredytu. Dodatkowo podobnie jest w przypadku ubezpieczeń pobieranych z góry przez banki za okres np. pierwszych 4 lat. Jeśli dokonamy całkowitej spłaty naszego kredytu przed upływem tego terminu, bank będzie zobowiązany zwrócić część pobranej kwoty za tzw. niewykorzystany okres ubezpieczenia. Warto mieć również świadomość, że ubezpieczenia na życie proponowane w bankach są ściśle powiązane z kapitałem pozostałym do spłaty, dzięki czemu przy nadpłatach kapitału swojego kredytu bank wylicza również mniejszą składkę w cyklu comiesięcznym lub rocznym w zależności od banku.

Podsumowując, kredyt warto i należy nadpłacać możliwie jak najszybciej, ponieważ wygeneruje to ogromne oszczędności. Sytuacja każdego klienta jest inna, ale warto pamiętać, że los całkowitego kosztu kredytu zależy od nas samych, a zapisane w umowach kredytowych całkowite koszty kredytu są jedynie ponurą prognozą scenariusza, jeśli nie będziemy interesowali się swoim zobowiązaniem i sytuacją na rynku.